Aktualne ceny mieszkań w Pabianicach. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości w Pabianicach w sierpniu 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Pabianicach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 536 zł. To spadek o -3,5%, czyli o -237 zł na metrze wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty z zawartych umów.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 6 536 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -3,5% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-237 zł na metrze)
• 5 322-8 038 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 325 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +50% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +8,5% rocznie)
• rejon Bugaj - najdroższa część miasta: 8 632 zł/m²

Mediana wskazuje środkową wartość wykazu transakcji, dlatego lepiej niż zwykła średnia opisuje rynek, na którym obok lokali wymagających remontu sprzedawane są mieszkania o podwyższonym standardzie. Typowa cena zakupu wyniosła 325 000 zł, ale rozpiętość stawek za metr pokazuje istotne różnice między lokalizacjami i segmentami mieszkań.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 49.9% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 690 i 5 799 zł. Taka premia rynku pierwotnego zwykle wynika z połączenia nowszego standardu budynku, kosztów realizacji inwestycji oraz oczekiwań kupujących wobec lokali gotowych do wykończenia.

Różnica nie oznacza jednak, że każdy lokal z rynku pierwotnego będzie droższy od każdego mieszkania używanego. Ceny transakcyjne zależą również od metrażu, położenia i cech konkretnego budynku.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą medianę odnotowano w grupie 70-90 m², gdzie wyniosła 8 487 zł/m². Wśród częściej poszukiwanych mniejszych lokali stawki były niższe: 6 382 zł/m² dla mieszkań 25-35 m² i 6 555 zł/m² dla metraży 35-45 m².

Układ cen nie tworzy tu prostego schematu, w którym każdy większy lokal jest tańszy w przeliczeniu na metr. Na wynik wpływa struktura sprzedawanych mieszkań - w określonym przedziale mogą przeważać lokale w nowych inwestycjach albo mieszkania w lepszych częściach miasta.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Bugaj z medianą 8 632 zł/m². Najniższa mediana w zestawieniu dotyczy rejonu Stare Miasto i wynosi 5 757 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 50%, co pokazuje, że lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników kształtujących wartość mieszkania.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Warto zwrócić uwagę na różnicę między rejonem Bugaj a rejonem Piaski, gdzie mediana wyniosła 6 048 zł/m². W praktyce rynek wycenia nie tylko sam adres, lecz także dostępność usług, typ zabudowy oraz standard lokali pojawiających się w danej części miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 325 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 6 500 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 546 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Dla kupującego ważne jest więc porównywanie nie tylko ceny mieszkania, ale całkowitego budżetu transakcji. Przy rynku wtórnym dodatkowe opłaty są elementem realnego kosztu wejścia w zakup.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że mimo obecnej korekty długoterminowy poziom cen pozostaje wyższy niż kilka lat wcześniej. Od 2021 r. metr kwadratowy w Pabianicach podrożał z 4 353 zł do 6 536 zł, czyli łącznie o +50% - średnio +8,5% rocznie.

Bieżący spadek o -3,5% nie znosi tego wcześniejszego wzrostu, lecz zmienia tempo rynku. Pytanie, o ile wzrosły ceny, wymaga zatem zawsze wskazania okresu: w porównaniu z 2025 r. mediana spadła, natomiast względem 2021 r. pozostaje wyższa.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych naszym monitoringiem to 7 987 zł/m² - w Pabianicach jest więc o 1 451 zł taniej na metrze. To różnica istotna dla osób porównujących lokalny rynek z cenami w większych ośrodkach regionu.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 11 km dalej Konstantynowie Łódzkim metr był o 793 zł droższy. Jedynie Zgierz znalazł się poniżej poziomu Pabianic, z medianą 6 197 zł/m².

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na zmianę kierunku w krótszym okresie: mediana 6 536 zł/m² jest o -3,5% niższa niż średnia z 2025 r., czyli o -237 zł/m². Jednocześnie na tle własnej historii miasta ceny pozostają wyższe o +50% niż w 2021 r., kiedy mediana wynosiła 4 353 zł/m². Rynek po okresie wzrostów może więc przechodzić w etap większego zróżnicowania cen między segmentami i lokalizacjami.

W największych miastach kraju obraz jest niejednolity. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% r/r. W I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach obserwowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% r/r do +2,1% r/r, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Dla Pabianic znaczenie ma również relacja cen do pobliskich miast. Mediana jest niższa niż w Łodzi, Konstantynowie Łódzkim i Aleksandrowie Łódzkim, co może utrzymywać zainteresowanie kupujących poszukujących niższego progu cenowego. Jednocześnie różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym pokazuje, że podaż nowych mieszkań nie oddziałuje jednakowo na cały lokalny rynek.

Po stronie podaży w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych mieszkań w I kwartale 2026 r. oraz niespełna 9,9 tys. w II kwartale 2026 r., czyli o 28% mniej r/r (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Jeżeli oferta w większych ośrodkach będzie się kurczyć, a popyt pozostanie aktywny, różnice cenowe mogą wzmacniać zainteresowanie tańszymi lokalizacjami. Jeżeli natomiast kupujący będą ostrożniej podejmować decyzje, presja na negocjacje może utrzymać się przede wszystkim na rynku wtórnym. Twardych odpowiedzi na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, ani co dalej z cenami, dziś nie da się postawić.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Pabianicach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 536 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 322 a 8 038 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Pabianicach rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. ceny spadają: mediana jest niższa o -3,5%, czyli o -237 zł/m².

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Bugaj - 8 632 zł/m². Najniższa mediana w zestawieniu dotyczy rejonu Stare Miasto - 5 757 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Pabianicach?

Mieszkania 25-35 m² kosztowały 6 382 zł/m², a lokale 35-45 m² - 6 555 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8 690 zł/m² i była o 49.9% wyższa niż 5 799 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 249 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-08; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.